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Calcul de la plus-value immobilière et matériaux achetés par le contribuable : petit rappel

Civil - Fiscalité des particuliers
13/05/2020
Le prix d’acquisition d’un immeuble ne peut être majoré des dépenses supportées par le contribuable pour acquérir les matériaux nécessaires à la réalisation de travaux, dès lors qu’il ne s’agit pas de dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des dispositions prévues par l’article 150 VB, II, 4° du Code général des impôts. Un principe réaffirmé par la cour administrative d’appel de Versailles dans un arrêt rendu le 22 avril.
Comme le prévoit l’article 150 VB, II, 4° du Code général des impôts, le prix d’acquisition d’un immeuble peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise. 

En 2005, une SCI, dont une contribuable détient 5 % des parts, fait l’acquisition d’un immeuble pour un montant de 76 224 euros. Après la réalisation de travaux, ce bien est cédé en 2009 pour 230 000 euros.

La déclaration de la SCI fait apparaître une moins-value de cession résultant « de la majoration du prix d'acquisition de l'immeuble par les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés sur celui-ci, d'un montant de 191 520 euros ».

Cette majoration est remise en cause par le fisc. La contribuable se voit alors notifier des suppléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales.

Le tribunal administratif confirme la position de l’administration. La contribuable conteste ce jugement. Elle soutient que les travaux litigieux n’ont pas le caractère de travaux exposés après l'acquisition de l'immeuble dès lors qu'il aurait été procédé à la destruction de l'ancien immeuble édifié sur cette parcelle, puis à l'édification d'une nouvelle construction. Et qu’ainsi, le fisc ne pouvait remettre en cause la majoration effectuée. 
 
La cour administrative d’appel de Versailles rappelle qu’en application des articles 150 V et 150 VB du Code général des impôts, le cédant d'un immeuble peut majorer le prix d'acquisition des dépenses qu'il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu'elles mentionnent.

Toutefois elle indique également qu’il résulte de la lettre de ces dispositions qu'elles font « obstacle à ce que le cédant puisse majorer ce prix d'acquisition des dépenses qu'il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions ». Autre rappel : la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition de matériaux est sans incidence à cet égard.

En l’espèce, le permis de construire fait état, non pas d’une construction neuve, mais plutôt d’une extension ou d’une surélévation de l’immeuble existant. L'instruction montre également que les autres documents fournis (notamment une facture et des plans) n’établissent pas davantage la construction d’un nouvel immeuble.

Les juges en concluent qu’il convient d’analyser les travaux litigieux comme ayant été réalisés après l’acquisition du bien. Ils donnent ainsi raison à l’administration qui s’est fondée sur le fait qu'ils n’avaient pas été accomplis par une entreprise pour remettre en cause la majoration pratiquée.
 
Remarque : jurisprudence constante (CE, 12 oct. 2018 n° 419294).
Source : Actualités du droit